¿Cuánto cobrar por tu Airbnb por noche? El método sin fórmulas raras
En 3 líneas: Para poner precio a tu Airbnb por noche, parte de lo que te cuesta cada noche ocupada, súmale el margen que quieres ganar y compáralo con lo que cobran los anfitriones parecidos al tuyo. Tu precio no sale de la intuición: sale de esos tres números.
«Le pongo 60 porque es lo que se ve por la zona». Esa frase la decimos casi todos los que empezamos a alquilar un piso o una habitación, y funciona… hasta que llega un mes flojo y no sabes si el problema fue el precio, la temporada o la foto de la entrada.
Poner precio no es adivinar. Es juntar tres números que ya tienes a mano y quedarte con el mayor de los dos resultados. Te lo cuento paso a paso, con un ejemplo.
Primero: lo que te cuesta cada noche ocupada
Antes de pensar en cobrar, calcula cuánto te cuesta abrir la puerta una noche. Suma tus gastos fijos del mes (parte proporcional de la hipoteca o alquiler, seguro, suministros base, cuota de autónomo si la tienes) y los gastos variables de cada estancia (limpieza, lavandería, amenities, luz extra). Divide ese total entre las noches que de verdad ocupaste ese mes.
Pongamos que tus costes de un mes suman 900 € y ocupaste 20 noches: te cuesta 45 € cada noche vendida. Ese número es tu suelo. Por debajo de ahí, cada reserva te hace perder dinero aunque el calendario se llene.
Ojo con un detalle que engaña: no divides entre los 30 días del mes, sino entre las noches ocupadas. Si ocupas la mitad, tu coste por noche es el doble de lo que parece.
Segundo: el margen que quieres ganar
Sobre ese coste, decide cuánto quieres llevarte. No hay un número mágico; depende de tu zona y de tu esfuerzo, pero un margen del 30-50 % sobre el coste es un punto de partida razonable para un alojamiento pequeño.
Con 45 € de coste y un 40 % de margen, tu precio suelo con beneficio son 63 €. Ese es el mínimo por el que te merece la pena vender esa noche.
La tarifa no la fija tu vecino ni tu intuición: la fija el mayor entre tu suelo con margen y lo que aguanta tu mercado. Cobrar menos que tu suelo es trabajar gratis.
Tercero: mira lo que aguanta tu mercado
Ahora sal fuera. Busca de 4 a 6 alojamientos de verdad parecidos al tuyo —misma zona, mismo tamaño, mismo tipo de huésped— y mira qué cobran para tus mismas fechas. Quédate con la mediana (el valor del medio), no con el más barato ni con el más caro.
Si la mediana de tu mercado está en 80 € y tu suelo con margen era 63 €, tienes margen de sobra: puedes acercarte a esos 80 € sin miedo. Si tu mercado estuviera en 55 € y tu suelo en 63 €, la respuesta no es regalar la noche: es revisar costes o buscar por qué el vecino puede vender tan barato.
Y afínalo con tu reputación. En Airbnb, una nota por encima de 4,7 te deja pedir algo más que la media sin que se te caigan las reservas, porque el huésped paga por la tranquilidad de un anfitrión bien valorado. Al revés también: si aún no tienes reseñas, entra un pelín por debajo para arrancar.
El error de mirar solo el precio del cartel
Cuando compares con otros, no te quedes con el «desde X €» de la ficha. Ese precio puede ser una habitación distinta, sin limpieza incluida o con otra política de cancelación. Compara peras con peras: mismo tipo de estancia, mismas noches, mismos extras. Si no, estás ajustando tu tarifa contra un espejismo.
Tampoco mires una sola fecha. El precio bueno de un martes de noviembre no tiene nada que ver con el de un sábado de puente. Revisa varias fechas y verás el patrón: cuándo sube tu zona y cuándo conviene aflojar para no quedarte vacío.
Cómo lo hacemos fácil
Reunir el coste real, el margen y la mediana de tu mercado a mano es un lío, y encima hay que repetirlo cada semana. En Spyotel juntamos esos tres números por ti: con tus gastos calculamos tu coste por noche, vigilamos cada día lo que cobran tus competidores en Booking y Airbnb, y te proponemos el precio ideal de cada fecha con el cálculo explicado, no como una caja negra. Tú decides si lo aplicas.
Preguntas rápidas
¿Cuál es el precio mínimo al que debería vender una noche? Tu coste por noche ocupada. Por debajo de ahí pierdes dinero en cada reserva, por mucho que se llene el calendario.
¿Debo poner el mismo precio todo el año? No. El coste es tu suelo estable, pero el precio de venta debe seguir a tu mercado: sube en puentes, eventos y temporada alta, y aflója en los valles para no dormir con la casa vacía.
¿Cómo influyen las reseñas en el precio? Mucho. Una nota alta justifica cobrar por encima de la media; sin reseñas todavía, conviene entrar algo por debajo para conseguir las primeras y luego subir.
Fuentes
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