Facturas en Airbnb: cómo facturar tu alquiler vacacional en España

Desde la campaña de la Renta de 2025, Hacienda obliga a declarar cualquier alquiler que supere los 1.000 euros al año: así de bajo está el listón para tener que sentarte a mirar tus números de Airbnb. Y sin embargo, la pregunta que más se repite en los foros de anfitriones no es esa, sino otra mucho más concreta: ¿tengo que hacer factura?

¿Tengo que facturar si alquilo por Airbnb?

Depende de un matiz que mucha gente pasa por alto: no es lo mismo alquilar una vivienda que prestar un servicio de hostelería en ella. Si te limitas a ceder el piso o la habitación —limpieza solo a la entrada y salida, sin recepción, sin cambio de ropa durante la estancia—, la operación está exenta de IVA, según recoge la propia Agencia Tributaria en su sede electrónica. No hay obligación de emitir factura con IVA porque, sencillamente, no hay IVA que repercutir.

La cosa cambia en cuanto añades servicios propios de un hotel: limpieza periódica durante la estancia (no solo al principio y al final), cambio de toallas y sábanas, recepción o desayuno. Ahí Hacienda considera que ya no alquilas, sino que hospedas, y la actividad queda sujeta a un IVA del 10%. En ese caso sí tienes que facturar, y esa factura debe llevar el IVA desglosado.

Pongamos un ejemplo sencillo: si cobras 80 € la noche sin ningún servicio extra durante la estancia, no hay IVA. Si esos mismos 80 € incluyen limpieza a mitad de semana y toallas nuevas cada dos días, pasas a facturar 80 € más 8 € de IVA, aunque en la práctica casi nadie lo desglosa así frente al huésped y el precio final ya lo incorpora.

El IRPF se paga siempre, con o sin IVA

Aquí no hay atajo. Estén tus ingresos exentos de IVA o no, tributan en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario si no hay servicios de hostelería, o como actividad económica si los hay. En el primer caso no necesitas darte de alta como autónomo por esto; en el segundo, sí.

La factura no depende de cómo te paga el huésped, sino de qué le das a cambio. Un piso vacío exento de IVA; un piso con servicio de hotel, sujeto y con IVA. El IRPF, en cambio, no perdona a ninguno de los dos.

Y aquí entra el dato con el que abríamos: desde la campaña de 2025, el umbral para tener que declarar rendimientos del capital inmobiliario —entre ellos, el alquiler turístico— bajó a 1.000 euros anuales, según confirman Cope y El Debate. Un fin de semana largo bien alquilado ya te puede meter en la obligación de declarar.

Quién factura qué: tú, Airbnb y el huésped

Aquí es donde más se lía la gente. Airbnb no factura la estancia en tu nombre: la factura del alojamiento —cuando tu actividad la exige— la emites tú, y solo si el huésped te la pide o la ley te obliga. Lo que Airbnb sí factura por su cuenta son sus propias tasas de servicio, tanto al anfitrión como al huésped, un documento totalmente distinto al de tu alojamiento, como explica Itineramio.

Es decir: tú no restas la comisión de Airbnb de tu factura ni la mencionas en ella. El huésped paga el precio de tu anuncio; Airbnb se queda su parte y te transfiere el resto; y si hay que facturar la estancia, la haces tú por el importe íntegro, no por lo que finalmente ingresas después de comisiones.

El Modelo 179: lo que Hacienda ya sabe de ti

Aunque tú no factures nada porque tu caso está exento, hay un papel que sí se mueve sin que lo toques: el Modelo 179. Es la plataforma —Airbnb, Booking, Vrbo— la que está obligada a informar a Hacienda de tus datos, tu vivienda y lo que has cobrado. Desde 2024 esta declaración pasó a presentarse una sola vez al año, entre el 1 y el 31 de enero, tras el cambio introducido por la Orden HFP/188/2023, según recoge Autónomos y Emprendedores; antes se hacía trimestralmente. En la práctica, esto significa que aunque nunca emitas una factura, Hacienda ya tiene tus ingresos de Airbnb cruzados con tu NIF antes de que hagas la Renta.

Factura simplificada: cuándo basta con un ticket

Si tu actividad sí exige facturar, no siempre hace falta una factura completa. La factura simplificada —el equivalente al típico ticket, pero con tus datos fiscales— vale para importes de hasta 400 € con IVA incluido con carácter general. Para servicios de hostelería y restauración concretamente, ese límite sube hasta 3.000 €, según recoge Infoautónomos. Para una noche o un fin de semana en un alojamiento pequeño, casi siempre entra dentro de ese margen.

Llevar esto ordenado no es solo por si Hacienda pregunta: cuando sabes de un vistazo qué reservas llevan IVA y cuáles no, te ahorras el susto de fin de trimestre. En Spyotel lo tratamos como una cuenta más dentro del seguimiento de tus ingresos, para que la parte fiscal no te pille por sorpresa entre reserva y reserva.

Preguntas rápidas

¿Tengo que facturar si solo alquilo el piso sin limpieza durante la estancia? No hace falta factura con IVA: la operación está exenta. Aun así, si el huésped te la pide y quieres dejar constancia del cobro, puedes emitir un recibo o factura sin IVA.

¿Si cobro por Airbnb en vez de en efectivo, cambia algo fiscalmente? No. Lo que determina si hay IVA es si prestas servicios de hostelería, no el medio de cobro. El IRPF se paga igual, ganes lo que ganes y por el canal que sea.

¿Qué pasa si supero los 1.000 euros al año y no declaro? Entras en la obligación de presentar la Renta por esos ingresos, y Hacienda ya cuenta con el dato gracias al Modelo 179 que presenta la plataforma. Mejor declararlo tú antes de que te llegue un requerimiento.

Fuentes

• Agencia Tributaria — Alquilo un apartamento turístico ¿tengo que ingresar IVA?
• Hacienda obliga en 2026 a declarar ingresos por alquileres superiores a 1.000 euros — Cope
• Hacienda obliga en 2026 a declarar los ingresos por alquileres y clases particulares superiores a 1.000 euros — El Debate
• Modelo 179 de alquiler turístico: qué es y quién debe presentarlo — Autónomos y Emprendedores
• ¿Factura al huésped en Airbnb? ¿Es obligatorio? — Itineramio
• La factura simplificada — Infoautónomos