El IVA de un alojamiento turístico en España, explicado sencillo

Diez puntos porcentuales de diferencia. Eso separa alquilar tu apartamento turístico exento de IVA de tributar al 10%, como un hotel — y la frontera no la marca el nombre del anuncio ni las estrellas que te inventes en la descripción, sino los servicios que de verdad prestas durante la estancia.

Es una de las dudas que más se repite entre quienes gestionan un piso, un apartamento o una casa rural: ¿tengo que repercutir IVA en la factura o no? La Agencia Tributaria lo deja bastante claro, aunque no siempre se lea con calma: depende de si tu alojamiento se comporta como una vivienda alquilada o como un pequeño hotel.

Cuándo estás exento de IVA (y cuándo no)

La regla de partida es esta: si solo pones el inmueble a disposición del huésped, sin más, el arrendamiento está exento de IVA, igual que el alquiler de una vivienda habitual. No tienes que repercutirlo ni ingresarlo.

Eso cambia en cuanto añades servicios propios de la industria hotelera. Ahí el alquiler deja de estar exento y pasa a tributar al 10%, el mismo tipo reducido que paga un hotel o una pensión, según confirma la propia Agencia Tributaria y recogen también Lladó Grup y De la Guía Luzón.

No es el anuncio ni la plataforma lo que decide el IVA de tu alojamiento: es si prestas servicios de hostelería durante la estancia, no solo al principio y al final.

Qué cuenta como servicio de hostelería (y qué no)

Aquí está el matiz que más confusión genera. Según la Agencia Tributaria, se considera actividad de hospedaje —y por tanto sujeta a IVA— cuando ofreces recepción y atención continuada al huésped, limpieza periódica del inmueble durante la estancia, cambio periódico de ropa de cama y baño, o servicios extra como lavandería, custodia de maletas o gestión de reservas.

Pongamos un ejemplo sencillo: si limpias el piso y cambias las sábanas solo al entrar y salir el huésped, eso no cuenta como servicio hotelero — sigue exento. Pero si entras a limpiar cada dos o tres días mientras dura la estancia, ya estás prestando un servicio periódico, y eso te mete de lleno en el 10%.

La línea, en la práctica, está en la periodicidad durante la reserva, no en los extremos de la reserva.

Si tienes un hostal o pensión, la duda no existe

Para un hostal, una pensión o cualquier alojamiento que por definición ofrece recepción y limpieza diaria, esto no es zona gris: tributas al 10% desde el minuto uno, como cualquier establecimiento hotelero, porque la actividad ya encaja en la definición de hospedaje. La duda de la exención solo se plantea de verdad en el piso o apartamento turístico gestionado como un simple alquiler.

Lo que puede cambiar: un decreto pendiente y una reforma europea

Dos cosas se mueven en paralelo y conviene no mezclarlas. La primera es nacional: el Gobierno lleva meses preparando un decreto de vivienda que subiría ese 10% al 21% para los alojamientos que sí prestan servicios hoteleros, aunque a día de hoy seguía sin aprobarse por la negociación con Junts — lo contamos con más detalle en IVA del 21% en alquileres turísticos: qué trae el decreto de vivienda.

La segunda es europea y ya tiene fecha en el calendario: la Directiva (UE) 2025/516, del paquete ViDA, obligará a repercutir IVA en todos los alquileres de corta duración de menos de 30 noches, presten o no servicios de hostelería. Los Estados miembros podrán implantarla desde el 1 de julio de 2028 de forma voluntaria, y deberá estar operativa como muy tarde en 2030, según recogen idealista y Clave Inmueble. Dicho de otra forma: la exención tal y como la conoces hoy tiene fecha de caducidad, aunque todavía queden un par de años por delante.

Mientras tanto, si vas a mover tarifa para compensar un IVA futuro —el nacional o el europeo—, conviene saber primero qué cobra tu competencia directa en Booking y Airbnb, para no quedarte fuera de precio de un plumazo. Eso es justo lo que vigila Spyotel cada mañana, sin que tengas que abrir veinte pestañas para comparar.

Preguntas rápidas

¿Alquilar mi piso turístico sin servicios de limpieza durante la estancia me libra del IVA? Sí, mientras no prestes servicios propios de hostelería (limpieza periódica, cambio de ropa, atención continuada), el arrendamiento está exento de IVA, según la Agencia Tributaria.

¿Y si limpio solo al entrar y salir el huésped, cuenta como servicio hotelero? No. La propia Agencia Tributaria excluye expresamente la limpieza y el cambio de ropa hechos únicamente a la entrada y a la salida del periodo contratado.

¿Un hostal o pensión puede estar exento de IVA? No: al ofrecer recepción y limpieza periódica por definición, un hostal o pensión tributa al 10% de IVA como cualquier establecimiento hotelero.

Fuentes

• Agencia Tributaria — Alquilo un apartamento turístico ¿tengo que ingresar IVA?
• Lladó Grup — IVA en alojamientos turísticos de corta estancia en España
• De la Guía Luzón — IVA en apartamentos turísticos: cuándo y cuánto se paga
• idealista — En 2028 el IVA será obligatorio para todos los alquileres turísticos
• Clave Inmueble — IVA obligatorio en los alquileres turísticos en 2028